Madde 5 — 2026 yılı itibarıyla 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında emlak vergisi mükellefi değişen bina ve arsa/arazi bakımından 2026 yılı emlak vergi değerlerinin hesabı
MADDE 5 – (1) Mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi gereğince 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında binanın veya arazinin mükellefinin değişmesi durumunda da bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak mezkûr Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, belediyeler tarafından 2025 yılında uygulanan vergi değerleri ile karşılaştırılacaktır.
2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır.
Bu çerçevede, bahse konu durumda 2026 yılına ilişkin vergi değerleri mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi gereğince aşağıda yer alan örneklerdeki gibi hesaplanacaktır.
Örnek 5: Mükellef, (E) Belediyesi sınırları içerisinde yer alan 2.000 m2 yüzölçümlü arsayı 2025 yılında satın almıştır. Arsanın bulunduğu sokağın, 2025 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL’dir.
Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 4.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, 2026 yılı için emlak vergi değeri 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi de dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| Arsanın 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 4 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değeri | 4.000,00 TL |
| 5 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değerine göre arsanın 2026 yılı için esas alınacak vergi değeri (1 x 4) | 8.000.000,00 TL |
| 6 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [3 + (3 x 2 kat)] | 3.600.000,00 TL |
| 7 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 3.600.000,00 TL |
| 8 | Arsanın 2026 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri (7 / 1) | 1.800,00 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değerine (4.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı emlak vergi değeri (8.000.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [1.200.000,00 + (1.200.000,00 x 2) = 3.600.000,00 TL] aştığından, 2026 yılı emlak vergi değeri 3.600.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.
Örnek 6: Mükellef, (F) Belediyesi sınırları içerisinde 800 m2 arsa üzerinde inşa edilen ve inşaatı 2010 yılında sona eren işyeri nitelikli binayı 2024 yılında satın almış, 2025 yılında başka bir mükellefe satmıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olarak inşa edilen işyerinin dıştan dışa yüzölçümü 250 m2 olup, 2025 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 7.550,48 TL, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 9.690,29 TL'dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 1.000,00 TL’dir.
Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 8.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, işyerini satın alan mükellef için 2026 yılı emlak vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi de dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)
| Binanın 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 9 | 2026yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli | 9.690,29 TL |
| 10 | Binanın maliyet bedeli (2 x 9) | 2.422.572,50 TL |
| 11 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değeri | 8.000,00 TL |
| 12 | Arsanın 2026 yılı vergi değeri (5 x 11) | 6.400.000,00 TL |
| 13 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değerine göre binanın 2026 yılı için hesaplanan vergi değeri (10 + 12) | 8.822.572,50 TL |
| 14 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından binanın 2026 yılı için esas alınacak vergi değeri | 8.822.000,00 TL |
| 15 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [8 + (8 x 2 kat)] | 8.061.000,00 TL |
| 16 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 8.061.000,00 TL |
| 17 | Binanın 2026 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [(16 - 10) / 5] | 7.048,03 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değerine (8.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı emlak vergi değeri (8.822.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [2.687.000,00 + (2.687.000,00 x 2) = 8.061.000,00 TL] aştığından, binaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 8.061.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.
(2) 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükellefin değişmesi durumunda bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, arsa ve arazi takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak aynı Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmayacak, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca takdir edilen değerler esas alınarak ilgili belediyeler tarafından bina ve arazi vergi değerleri hesaplanacaktır.
Örnek 7: Mükellef, (G) Belediyesi sınırları içerisinde inşaatı 2024 yılında sona eren mesken nitelikli binayı 2025 yılında satın almıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olarak inşa edilen meskenin dıştan dışa yüzölçümü 150 m2 olup, arsa payı 50 m2'dir. 2025 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 6.254,48 TL, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 8.026,99 TL'dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 1.000,00 TL’dir.
Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 4.500,00 TL olarak takdir edilmiş olup, meskeni satın alan mükellef için 2026 yılı emlak vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi de dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)
| Binanın 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 9 | 2026 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli | 8.026,99 TL |
| 10 | Binanın maliyet bedeli (2 x 9) | 1.204.048,50 TL |
| 11 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değeri | 4.500,00 TL |
| 12 | Arsanın 2026 yılı vergi değeri (5 x 11) | 225.000,00 TL |
| 13 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değerine göre binanın 2026 yılı için hesaplanan vergi değeri (10 + 12) | 1.429.048,50 TL |
| 14 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından binanın 2026 yılı için esas alınacak vergi değeri | 1.429.000,00 TL |
| 15 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [8 + (8 x 2 kat)] | 2.964.000,00 TL |
| 16 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 1.429.000,00 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değerine (4.500,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı bina vergi değeri (1.429.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [988.000,00 + (988.000,00 x 2) = 2.964.000,00 TL] aşmadığından, binaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 1.429.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.