Madde 4 — 2025 yılı emlak vergisi mükellefiyetine konu bina ve arsa/arazi bakımından 2026 yılında uygulanabilecek emlak vergi değeri
MADDE 4 – (1) 2025 yılında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdirler yapılmıştır.
(2) 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası gereğince; 2025 yılında takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, belediyeler tarafından 2025 yılına ait vergi değerleri ile karşılaştırılacaktır. 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerleri olarak, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır.
a) 2025 yılı veya önceki yıllarda mükellef olanların, arsa ve arazi takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılında uygulanacak vergi değerleri mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası gereğince aşağıda yer alan örneklerdeki gibi hesaplanacaktır.
Örnek 1: Mükellef, (A) Belediyesi sınırları içerisinde yer alan 1.500 m2 yüzölçümlü arsayı 2024 yılında satın almıştır. Arsanın 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL’dir. Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 4.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Bu veriler dahilinde söz konusu arsaya ait 2026 yılı için emlak vergi değeri 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası da dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| Arsanın 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 4 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değeri | 4.000,00 TL |
| 5 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değerine göre arsanın 2026 yılı için hesaplanan vergi değeri (2 x 4) | 6.000.000,00 TL |
| 6 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [3 + (3 x 2 kat)] | 2.700.000,00 TL |
| 7 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 2.700.000,00 TL |
| 8 | Arsanın 2026 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri (7 / 2) | 1.800,00 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değerine (4.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı emlak vergi değeri (6.000.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [900.000,00 + (900.000,00 x 2) = 2.700.000,00 TL] aştığından, arsaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 2.700.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.
Örnek 2: Mükellef, (B) Belediyesi sınırları içerisinde 750 m2 arsa üzerinde inşa edilen ve inşaatı 2022 yılında sona eren mesken nitelikli binayı 2024 yılında satın almıştır. Yığma kagir, 1 inci sınıf olarak inşa edilen meskenin dıştan dışa yüzölçümü 120 m2’dir. Bu meskenin, 2025 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 5.092,42 TL, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ise 6.535,61 TL’dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 500,00 TL’dir.
Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 4.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, 2026 yılı için emlak vergi değeri 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası da dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)
| Binanın 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 9 | 2026yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli | 6.535,61 TL |
| 10 | Binanın maliyet bedeli (2 x 9) | 784.273,20 TL |
| 11 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değeri | 4.000,00 TL |
| 12 | Arsanın 2026 yılı vergi değeri (5 x 11) | 3.000.000,00 TL |
| 13 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değerine göre binanın 2026 yılı için hesaplanan vergi değeri (10 + 12) | 3.784.273,20 TL |
| 14 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından binanın 2026 yılı için esas alınacak vergi değeri | 3.784.000,00 TL |
| 15 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [8 + (8 x 2 kat)] | 2.958.000,00 TL |
| 16 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 2.958.000,00 TL |
| 17 | Binanın 2026 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [(16 - 10) / 5] | 2.898,30 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değerine (4.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı bina vergi değeri (3.784.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [986.000,00 + (986.000,00 x 2) = 2.958.000,00 TL] aştığından, binaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 2.958.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.
b) 2025 yılı veya önceki yıllarda mükellef olanların, arsa ve arazi takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak mezkûr Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmayacak, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca takdir edilen değerler esas alınarak ilgili belediyeler tarafından bina ve arazi vergi değerleri hesaplanacaktır.
Örnek 3: Mükellef, (C) Belediyesi sınırları içerisinde yer alan 2.500 m2 yüzölçümlü sulak araziyi 2024 yılında satın almıştır. Arazinin 2025 yılı asgari ölçüde arazi metrekare birim değeri 45,00 TL’dir. Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arazi metrekare birim değeri 100,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Bu veriler dahilinde söz konusu araziye ait 2026 yılı için emlak vergi değeri 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası da dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| Arazinin 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 5 | 2026 yılı için takdir edilen arazi metrekare birim değeri | 100,00 TL |
| 6 | 2026 yılı için takdir edilen arazi metrekare birim değerine göre arazinin 2026 yılı için hesaplanan vergi değeri (2 x 5) | 250.000,00 TL |
| 7 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [4 + (4 x 2 kat)] | 336.000,00 TL |
| 8 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 250.000,00 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arazi metrekare birim değerine (100,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı emlak vergi değeri (250.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [112.000,00 + (112.000,00 x 2) = 336.000,00 TL] aşmadığından, araziye ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 250.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.
Örnek 4: Mükellef, (D) Belediyesi sınırları içerisinde 3.000 m2 arsa üzerinde inşa edilen ve inşaatı 2022 yılında sona eren fabrika binasını 2024 yılında satın almıştır. Çelik karkas, 1 inci sınıf olarak inşa edilen binanın dıştan dışa yüzölçümü 1.100 m2’dir. Bu binanın, 2025 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 6.111,18 TL, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ise 7.843,09 TL’dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 350,00 TL’dir.
Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 3.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, 2026 yılı için emlak vergi değeri 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası da dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)
| Binanın 2025 Yılı Vergi Değerinin Hesaplanması | ||
| 9 | 2026 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli | 7.843,09 TL |
| 10 | Binanın maliyet bedeli (2 x 9) | 8.627.399,00 TL |
| 11 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değeri | 3.000,00 TL |
| 12 | Arsanın 2026 yılı vergi değeri (5 x 11) | 9.000.000,00 TL |
| 13 | 2026 yılı için takdir edilen arsa metrekare birim değerine göre binanın 2026 yılı için hesaplanan vergi değeri (10 + 12) | 17.627.399,00 TL |
| 14 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından binanın 2026 yılı için esas alınacak vergi değeri | 17.627.000,00 TL |
| 15 | 2025 yılına ait vergi değerinin 2 kat fazlası [8 + (8 x 2 kat)] | 23.316.000,00 TL |
| 16 | 2026 yılında uygulanacak vergi değeri | 17.627.000,00 TL |
Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değerine (3.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı bina vergi değeri (17.627.000,00 TL), 2025 yılında uygulanan vergi değerinin iki kat fazlasını [7.772.000,00 + (7.772.000,00 x 2) = 23.316.000,00 TL] aşmadığından, binaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 17.627.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.
2026 yılı itibarıyla 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında emlak vergisi mükellefi değişen bina ve arsa/arazi bakımından 2026 yılı emlak vergi değerlerinin hesabı